去年雨花拍了不少地块,2021年四季度至今,上了不少项目,我写了不少关于雨花楼盘的文章,也学习了不少自媒体老师的文章,但是,总感觉大家对于“软件谷”这个概念,理解的不是很透彻,今天花一篇的时间,争取把这个概念说清楚。
软件谷,全称中国(南京)软件谷,成立于2011年8月,规划总面积73平方公里,位于南京主城的西南部,整体位于雨花台区范围,正厅级单位,委托雨花台区委区政府管理。
因为美国硅谷在科技方面取得的重大成就,有段时间,国内兴起了造谷运动,比较知名的,比如什么武汉光谷、合肥声谷、南京软件谷,当然大多数的xx谷,就是玩概念,慢慢的也就被人淡忘了。。。
很不错的是,软件谷还是非常成功的,目前已成为全国规模最大的通讯软件产业基地,是全国首批、江苏唯一的国家新型工业化(软件和信息服务业)示范基地,先后获得国家火炬计划现代通讯软件产业基地、国家数字出版基地、国家级博士后工作站、国家创新人才培养示范基地等多项国家级荣誉。(本段引自官方介绍)
2020年,实现软件业务收入2170亿元,同比增长20.6%,占全市比重达36%,江苏省近20%的份额。目前,软件谷已集聚3000多家软件企业,更为重要的是,这里集聚了超30万软件工程师。
严格来说,相对于雨花产业的发展历程,“软件谷”作为一个地理名词也好,行政单位也罢,其实是非常年轻的。雨花软件产业发展往上追溯,大概已经有20多年的历史,最早是中兴、华为,早在九十年代,就落户雨花,形成了最早的软件/通信产业,随后,便以中兴华为为核心,带来了更多的产业集群。
这种布局有一定偶然成分,九十年代也并没有像今天这般严格的规划。但是,这种今天看来的“偶然”和“无序”,却借助时代的红利以及行业的周期,顺势而为,逐渐做大做强,反而显得十分“自然”。
由产业集群,带动居民的集聚,再引发商业的兴盛,雨花走出了一条不同的路。
上面说了,软件谷规划总面积73平方公里,而雨花台区的行政面积是132平方公里,两者重叠的部分还是非常多的。大致算下来,整个雨花台区,除了板桥、梅山、岱山、南站、赛虹桥几个片区,基本上都属于软件谷。
严格来说,像雨花滨江、人居森林、雨核、软件大道、铁心桥、大定坊、安德门等等,都算是软件谷。
所以,之前有自媒体老师提出观点,真正的雨核在软件谷,这个观点肯定是有待商榷的,因为软件谷实在是太大了,用软件大道,或者是软件谷北园亦或者天隆寺商圈来替代,要更准确一些。
同理,去年年底,有楼盘的说辞里提出,雨核不如其所在的软件谷,这个说法,且不论其价值判断层面是否有问题,其本身定义就是不对的,因为雨核板块,毫无疑问,也属于软件谷,就好像你说,鼓楼的区位不如南京,明显是有问题的。
这边提到的软件谷北园,实际上是软件谷几个功能区中的一个。软件谷分为北园、南园、西园三大园区。
软件谷北园主要依托华为、中兴、三星、vivo等一批科技巨头,重点建设具有全球竞争力的通信软件及移动智能终端产业研发基地。软件谷北园的主要位置是在软件大道两侧。
软件谷南园主要以中兴三区、亿嘉和等企业为支撑,聚焦发展云计算、大数据、人工智能、虚拟现实等新兴业态。软件谷南园主要位置在秦淮新河以南,包括宁丹路两侧以及大周路两侧。
软件谷西园重点打造适合中小软件企业创业孵化、创新技术、创意发展的集聚区,龙头企业就是中国电子科技集团公司第十四研究所。软件谷西园主要范围是雨花经开区。
而类似于像铁心桥、安德门、人居森林这些板块,则主要定位为软件谷内的居住区。这里面有一个争议,就是贾西,雨花区官方对贾西板块的定义是雨花中央商务区,我觉得这个定义比较准确,因为他的商业体量和密度还是不错的,但是因为科研、办公相对较少,称之为核心区有点不太准确。
当然啦,自媒体或者楼盘将雨核作为自身宣传的一个叫法,其实也无可厚非,雨花在软件大道以南、秦淮新河以北的片区,因为之前主要以住宅为主,配套商业有所缺失,而中央商务区目前引进的华润万象系商业,未来正好可以弥补周边商业的短板。
好吧,作为楼市自媒体,最后再简单说一下目前软件谷板块内的在售楼盘。
目前,毫无疑问,大家最关心的还是仁恒g60地块什么时间上市。不过g60地块体量比较小,只有3栋楼,孤悬于仁恒城市星光小区之外,有面积为75㎡、110㎡、143㎡、165㎡四种户型。这个项目因为跟仁恒城市星光分属两个地块,所以价格大概率也不一样,当然啦,仁恒嘛,只要价格不太离谱,这个项目还是非常值得关注的。
其次就是金基嘉玥,应该讲嘉玥的地块要更方正一些,不利因素也要少一点,而且从目前装标看,嘉玥其实要高于仁恒城市星光,算是目前雨花板块的品质天花板,嘉玥还剩三栋楼,预计二三月份加推,机会不多,好好把握吧。
还有一个龙湖g75,价格要高一些,毛坯4.3w,估计最终上市价格要到5w了,不过这个项目有几个优势:1、低密度,容积率仅1.25,限高24m;2、学区,这边就不细说了,懂的都懂;3、周边配套成熟。
除此之外,还有3个刚需项目,也可以重点关注一下,分别是中海南山印、金基雅玥还有电建洺悦华府。
电建因为是个老项目,价格确实非常低(前期均价3.1w),最后还剩下三栋,后期就算涨价,幅度也非常有限,算是个福利盘,因此大概率会提高首付比例,预计五月份开盘。
至于中海南山印和金基雅玥,这边就不细说了,大家出门左转,我前面有篇文章提到过。(虎年第一篇,先聊一聊100w首付还能买哪里)
当然,这三个项目,不是说没有缺点,而是在这个面积段和总价位上,在软件谷工作的一般刚需家庭,这三个项目算是比较不错的选择。
至于后面其他的项目,有些相对比较平庸、亮点不多,或者可替代性比较强、目前看不是首选,还有一些项目,就纯属坑爹,建议重点回避吧,这边就不一一讨论了
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